משכנתא שנייה היא מונח עם שתי משמעויות. הראשונה: הלוואה נוספת על נכס שכבר יש עליו משכנתא, בשעבוד מדרגה שנייה. השנייה: משכנתא לרכישת דירה שנייה, בדרך כלל להשקעה. לכל אחת מהן כללים, עלויות וסיכונים אחרים, ולכן כדאי להבין קודם על איזו מהן מדובר.
מה זה משכנתא שנייה: שתי המשמעויות
| משכנתא שנייה על אותו נכס | משכנתא לדירה שנייה | |
|---|---|---|
| הבטוחה | הנכס שכבר משועבד, בדרגה שנייה | הדירה החדשה שקונים |
| המטרה | כסף לכל צורך, בלי לגעת במשכנתא הקיימת | רכישת נכס נוסף |
| מה מגביל | הסכמת המלווה הראשון ושווי הנכס | מימון של עד 50% לדירה להשקעה |
הבלבול בין שתי המשמעויות נפוץ, גם בשיחות עם בנקים ועם גופים שמציעים הלוואות. כשאתם שואלים על משכנתא שנייה, ציינו במפורש אם אתם צריכים כסף על הנכס הקיים, או מימון לרכישת נכס נוסף. התשובה תשנה את סוג ההלוואה, את שיעור המימון ואת המסמכים שיבקשו מכם.
משכנתא שנייה על אותו נכס: איך זה עובד
כשיש על דירה משכנתא, המלווה הראשון רשום כבעל שעבוד מדרגה ראשונה. משכנתא שנייה נרשמת אחריו, בדרגה שנייה. המשמעות: אם הנכס יימכר בגלל חוב, המלווה הראשון מקבל את הכסף קודם, והשני רק ממה שנשאר.
מכאן נובעות כמה נקודות חשובות:
- צריך הסכמה של המלווה הראשון. בדרך כלל אי אפשר לרשום שעבוד נוסף בלי שהבנק שנתן את המשכנתא הראשונה מסכים לכך.
- העלות בדרך כלל גבוהה יותר. המלווה השני לוקח סיכון גדול יותר, ולכן הריבית והעמלות נוטות להיות גבוהות.
- יש תקרה. סך כל ההלוואות על הנכס מוגבל לפי שוויו ולפי הכללים שחלים על סוג ההלוואה. משכנתא לכל מטרה מוגבלת ל-50% משווי הנכס.
- שני החזרים במקביל. הבנק יבדוק את יחס ההחזר עם שתי ההלוואות יחד.
לא פעם, משכנתא שנייה על אותו נכס ניתנת על ידי גוף חוץ בנקאי. על היתרונות והסיכונים קראו במשכנתא חוץ בנקאית.
משכנתא לדירה שנייה
מי שכבר מחזיק דירה וקונה דירה נוספת, בלי כוונה למכור את הראשונה, נחשב לפי הוראות בנק ישראל כמי שקונה דירה להשקעה. המימון מוגבל ל-50% משווי הדירה, כלומר לפחות חצי מהמחיר צריך להגיע מהון עצמי. מי שמתכוון למכור את הדירה הקיימת נחשב משפר דיור, והכללים אחרים.
בדירה שנייה יש גם היבט מיסוי משמעותי. ההקלות במס רכישה חלות בעיקר על דירה יחידה, ולכן בדירה נוספת המס עשוי להיות גבוה יותר. גם במכירה בעתיד ייתכן מס שבח. המדרגות והתנאים מתעדכנים, ואותם בודקים באתר רשות המסים. זה מידע כללי בלבד, ומומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין לפני הרכישה. פירוט על המימון יש במשכנתא לדירה להשקעה.
מאיפה מגיע ההון העצמי לדירה השנייה
אחת הדרכים הנפוצות היא משכנתא לכל מטרה על הדירה הראשונה, שאין עליה משכנתא או שיש עליה יתרה קטנה. כך יוצא שיש משכנתא על שתי הדירות. זה יכול לעבוד, אבל ההחזר הכולל גדל, ושני נכסים משועבדים.
לדוגמה, מי שמחזיק דירה בשווי 2 מיליון ₪ בלי משכנתא, וקונה דירה להשקעה ב-1.2 מיליון ₪, צריך להביא לפחות 600,000 ₪ הון עצמי לדירה החדשה, ועוד מס רכישה ועלויות. אם הוא לוקח את הסכום הזה כמשכנתא לכל מטרה על הדירה הראשונה, בפועל שני הנכסים ממומנים בחוב. הדוגמה להמחשה בלבד. בתרחיש כזה כדאי לבדוק בזהירות אם שכר הדירה הצפוי, אחרי הוצאות ותקופות בלי שוכר, באמת מכסה את ההחזרים.
מתי משכנתא שנייה מתאימה
- כשהמשכנתא הקיימת בתנאים טובים, וחבל לפרוע אותה כדי לקחת הלוואה אחת גדולה.
- כשצריך סכום מוגדר לצורך ברור, ואין דרך זולה יותר לגייס אותו.
- כשמדובר בהשקעה מתוכננת, עם הון עצמי מספיק ותזרים שמחזיק גם בתקופה בלי שוכר.
מנגד, משכנתא שנייה פחות מתאימה כשמטרתה לכסות חובות שוטפים בלי לשנות את דפוס ההוצאות. במצב כזה החוב רק עובר ממקום למקום.
חלופות למשכנתא שנייה
לפני שמוסיפים הלוואה, כדאי לבדוק שתי חלופות:
- מחזור לתוך הלוואה אחת. פורעים את המשכנתא הקיימת ולוקחים משכנתא חדשה וגדולה יותר, בשעבוד מדרגה ראשונה. כך יש החזר אחד ובדרך כלל תנאים פשוטים יותר. צריך לחשב את עמלות הפירעון המוקדם, ובעיקר את עמלת ההיוון במסלולים קבועים. פירוט במחזור משכנתא.
- משכנתא לכל מטרה בבנק. הלוואה עם בטוחה על הנכס, עד 50% משוויו. פירוט במשכנתא לכל מטרה.
מה לבדוק לפני שחותמים על משכנתא שנייה
- את העלות הכוללת, כולל ריבית, עמלות וסך התשלומים, בכתב.
- אם המלווה הראשון מסכים לשעבוד נוסף, ובאילו תנאים.
- מה קורה בפירעון מוקדם של כל אחת מההלוואות.
- את ההחזר החודשי הכולל מול ההכנסה, גם בתרחיש פחות טוב.
- בדירה שנייה: את חבות המס, מול רשות המסים ואיש מקצוע.
אם אחרי כל הבדיקות התמונה עדיין לא ברורה, שווה לשבת עם יועץ ולהשוות בין משכנתא שנייה, מחזור ומשכנתא לכל מטרה על אותם נתונים. השוואה כזו מראה מהר איזו דרך עולה פחות ומשאירה לכם יותר מרווח.
שוקלים משכנתא שנייה? נבדוק יחד איזה מסלול מתאים לכם
יועץ משכנתאות בודק את התיק וחוזר אליכם. ללא עלות וללא התחייבות.
שאלות נפוצות
מה זו משכנתא שנייה?
זה יכול להיות הלוואה נוספת על נכס שכבר יש עליו משכנתא, בשעבוד מדרגה שנייה, או משכנתא לרכישת דירה שנייה. כדאי לברר על איזו משמעות מדובר.
האם אפשר לקחת משכנתא שנייה על דירה עם משכנתא?
בדרך כלל כן, אבל צריך את הסכמת המלווה הראשון, וההלוואה נוטה להיות יקרה יותר כי המלווה השני בסיכון גבוה יותר.
כמה מימון מקבלים לדירה שנייה?
מי שכבר מחזיק דירה וקונה דירה נוספת להשקעה יכול לקבל מימון של עד 50% משווי הדירה, לפי הוראות בנק ישראל.
מה עדיף, משכנתא שנייה או מחזור?
זה תלוי בתנאים של המשכנתא הקיימת ובעמלות הפירעון. אם התנאים הקיימים טובים, הלוואה נוספת יכולה להתאים. אם לא, מחזור להלוואה אחת עשוי להיות פשוט וזול יותר.
המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.