משכנתא לדירה להשקעה מוגבלת לפי בנק ישראל ל-50% משווי הנכס. כלומר, תצטרכו להביא לפחות חצי מהמחיר מכספכם, ועוד את העלויות הנלוות, שבדירה להשקעה הן לרוב גבוהות יותר. לפני שקונים, כדאי לבדוק לא רק אם הבנק יאשר, אלא גם אם ההשקעה עצמה מחזיקה מעמד אחרי הוצאות המימון.
מה נחשב דירה להשקעה מבחינת הבנק
דירה להשקעה היא דירה שאתם קונים כשכבר יש בבעלותכם דירה אחרת, ואין לכם כוונה למכור אותה. זה ההבדל ממשפרי דיור, שמתכוונים למכור את הדירה הקיימת ולכן זכאים למימון של עד 70%. אם אתם מתלבטים בין שתי האפשרויות, קראו את המדריך למשפרי דיור והלוואת גישור.
חשוב לדעת שההגדרה משפיעה גם על המיסוי. דירה נוספת לא נהנית מההקלות במס רכישה שיש לדירה יחידה. המדרגות והשיעורים מתעדכנים, ואת הנתון העדכני בודקים באתר רשות המסים. זה מידע כללי בלבד, ולפני רכישה כדאי להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון.
כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה
לפחות 50% מהשווי, ועוד העלויות הנלוות: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאות ולעיתים שיפוץ לפני השכרה. לדוגמה, דירה להשקעה ב-1.6 מיליון ₪ דורשת לפחות 800,000 ₪ הון עצמי לפי אחוז המימון, ובפועל יותר מזה כשמוסיפים את המס ואת העלויות. הדוגמה להמחשה בלבד.
משקיעים רבים מגייסים את ההון העצמי מתוך הדירה שכבר יש להם, באמצעות משכנתא לכל מטרה על הנכס הקיים. גם היא מוגבלת ל-50% מימון, והיא מוסיפה החזר חודשי ושעבוד על הדירה שלכם. פירוט יש במאמר משכנתא לכל מטרה.
איך הבנק מתייחס להכנסה משכירות
הבנק בוחן את יחס ההחזר שלכם, כמו בכל משכנתא. ההבדל הוא שבדירה להשקעה יש הכנסה צפויה משכירות. רוב הבנקים מביאים אותה בחשבון, אבל לא תמיד במלואה. הם מביאים בחשבון תקופות שבהן הדירה עומדת ריקה, תיקונים והוצאות. אם הדירה עדיין לא מושכרת, הבנק עשוי להסתמך על הערכה זהירה או לא לספור אותה בכלל.
לכן אל תבנו את התוכנית על ההנחה ששכר הדירה יכסה את כל ההחזר. בדקו שאתם יכולים לשלם את ההחזר מההכנסה הרגילה שלכם גם בחודשים בלי שוכר. על החישוב של יחס ההחזר קראו ביחס החזר מהכנסה ומה הבנק בודק.
האם ההשקעה משתלמת אחרי המימון
השאלה הזו חשובה יותר מהשאלה אם הבנק יאשר. תשואה משכירות נמדדת לפי היחס בין שכר הדירה השנתי לבין עלות הדירה. אבל כשיש משכנתא, צריך להסתכל גם על הריבית שאתם משלמים. אם עלות המימון גבוהה מהתשואה, אתם מוסיפים כסף מהכיס בכל חודש, ומהמרים על עליית ערך עתידית.
- חשבו תשואה נטו: אחרי ועד בית, ביטוחים, תיקונים, ניהול ותקופות ריקות.
- חשבו תזרים חודשי: שכר דירה פחות החזר משכנתא ופחות הוצאות.
- בנו תרחיש לחץ: מה קורה אם הריבית במסלולים המשתנים עולה, או אם הדירה ריקה כמה חודשים.
על חישוב התשואה בפירוט קראו באיך מחשבים תשואה משכירות.
דוגמה לחישוב תזרים
נניח דירה ב-1.6 מיליון ₪ עם משכנתא של 800,000 ₪. שכר הדירה הוא 5,000 ₪ בחודש, וההחזר החודשי על המשכנתא, בתמהיל ובתקופה שבחרתם, יוצא 4,200 ₪. על הנייר נשארים 800 ₪. אבל אחרי ועד בית, ביטוח, הפרשה לתיקונים וחודש ריק אחד בשנה, ייתכן שהתזרים מתאפס או הופך לשלילי. אם המסלולים המשתנים יעלו, ההפרש יגדל. הדוגמה להמחשה בלבד, והמספרים בפועל תלויים בנכס ובתנאים שתקבלו.
המטרה של חישוב כזה היא לא להבהיל, אלא לדעת מראש כמה כסף תצטרכו להוסיף בכל חודש, אם בכלל, ולוודא שזה סכום שאתם יכולים לשאת לאורך זמן.
איזה תמהיל מתאים למשכנתא לדירה להשקעה
הכללים זהים לכל משכנתא: לפחות שליש בריבית קבועה, ותקופה מקסימלית של 30 שנה. אבל השיקולים של משקיע שונים מאלה של מי שגר בדירה. משקיע שמתכנן למכור בעוד כמה שנים צריך לחשוב על עמלות פירעון מוקדם. במסלולים קבועים עלולה להיגבות עמלת היוון כשהריבית בשוק נמוכה מהריבית בחוזה, ובפריים בדרך כלל אין עמלה כזו.
מצד שני, משקיע שמחזיק לטווח ארוך ורוצה תזרים צפוי, עשוי להעדיף יותר ודאות בהחזר. אין תמהיל נכון אחד. הוא תלוי באופק ההשקעה, ביכולת לספוג שינויים ובתוכנית היציאה. על המסלולים השונים קראו במסלולי המשכנתא והשיקולים בבחירה.
תקופה ארוכה או קצרה
תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי ומשפרת את התזרים, אבל מגדילה את הריבית הכוללת. תקופה קצרה מגדילה את ההחזר, ולעיתים הופכת את התזרים לשלילי. רוב המשקיעים מחפשים איזון שבו שכר הדירה מכסה חלק גדול מההחזר, בלי לחנוק את התקציב הביתי.
מה לבדוק לפני שקונים דירה להשקעה
- שההון העצמי מכסה 50% ועוד את כל העלויות, כולל מס רכישה.
- שיש לכם כרית ביטחון לכמה חודשי החזר בלי שוכר.
- שהתזרים החודשי סביר גם בתרחיש של עליית ריבית.
- שהנכס עצמו תקין משפטית: נסח טאבו, היתרים ומצב פיזי.
- שהאזור מתאים להשכרה, עם ביקוש יציב. ראו איך בוחרים אזור להשקעה.
שוקלים דירה להשקעה? נבדוק אם המימון והתשואה מסתדרים
יועץ משכנתאות בודק את התיק וחוזר אליכם. ללא עלות וללא התחייבות.
שאלות נפוצות
כמה אחוז מימון מקבלים על דירה להשקעה?
עד 50% משווי הנכס, לפי הוראות בנק ישראל. הבנק יכול לאשר פחות אם יחס ההחזר או השמאות לא מאפשרים.
האם הבנק סופר את שכר הדירה כהכנסה?
בדרך כלל כן, אבל לעיתים רק באופן חלקי. אם הדירה עוד לא מושכרת, הבנק עשוי להסתמך על הערכה זהירה.
אפשר לממן את ההון העצמי מהדירה הקיימת?
כן, באמצעות משכנתא לכל מטרה על הדירה הקיימת, שגם היא מוגבלת ל-50% מימון. זה מוסיף החזר חודשי ומגדיל את הסיכון.
האם יש הקלות במס רכישה לדירה להשקעה?
ההקלות של דירה יחידה לא חלות על דירה נוספת. את השיעורים העדכניים בודקים באתר רשות המסים ומול עורך דין.
המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.