משכנתא למשפרי דיור היא משכנתא למי שכבר יש לו דירה ומתכוון למכור אותה אחרי שיקנה דירה חדשה. בנק ישראל מאפשר מימון של עד 70% לדירה החדשה. האתגר האמיתי הוא התזמון: הכסף מהמכירה מגיע לרוב אחרי שצריך לשלם על הדירה החדשה, ואת הפער הזה צריך לגשר.
מי נחשב משפר דיור
משפר דיור הוא מי שמחזיק בדירה אחת וקונה דירה נוספת, מתוך כוונה למכור את הדירה הקיימת בתוך פרק זמן מוגדר. הבנק מתייחס לכם כמשפרי דיור כשאתם מצהירים על הכוונה למכור. אם בסוף לא תמכרו, המצב יכול להשתנות, גם מבחינת המימון וגם מבחינת המיסוי.
במס רכישה יש הקלות לדירה יחידה שחלות גם על מי שמוכר את דירתו הקודמת בתוך פרק זמן שנקבע בחוק. התנאים והתקופות מתעדכנים, ולכן חשוב לבדוק אותם באתר רשות המסים ומול עורך דין לפני שחותמים. זה מידע כללי בלבד ולא ייעוץ מיסוי.
כמה מימון נותנים במשכנתא למשפרי דיור
התקרה היא 70% משווי הדירה החדשה. אבל זו רק נקודת המוצא. ההון העצמי של משפרי דיור מגיע בדרך כלל משני מקורות: כסף נזיל שיש לכם כבר היום, והתמורה מהמכירה של הדירה הנוכחית, אחרי שמסלקים ממנה את המשכנתא הקיימת.
לדוגמה: אתם קונים דירה ב-3 מיליון ₪ ומחזיקים דירה ששווה 2 מיליון ₪, עם יתרת משכנתא של 600,000 ₪. אחרי המכירה יישארו לכם בערך 1.4 מיליון ₪, לפני עלויות. זה יותר מ-30% מהדירה החדשה, אז מבחינת הון עצמי אתם מכוסים. השאלה היא מה קורה עד שהכסף הזה מגיע. הדוגמה להמחשה בלבד.
הלוואת גישור: מה זה ואיך היא עובדת
הלוואת גישור היא הלוואה לתקופה קצרה, שנועדה לממן את התשלומים לדירה החדשה עד שהכסף מהמכירה מגיע. בתום התקופה מחזירים אותה מתמורת המכירה. יש כמה מבנים נפוצים:
- הלוואה בלון: משלמים רק ריבית, או אפילו כלום, במהלך התקופה, ואת הקרן מחזירים בבת אחת בסוף.
- משכנתא גבוהה זמנית: לוקחים משכנתא גדולה יותר על הדירה החדשה, ואחרי המכירה פורעים את החלק העודף.
- שעבוד שתי הדירות: לעיתים הבנק מבקש בטוחה גם על הדירה הישנה עד שהיא נמכרת.
לכל מבנה יש עלויות אחרות. בפירעון מוקדם של מסלולים בריבית קבועה עלולה להיגבות עמלת היוון, ולכן כדאי להכין מראש את החלק שיפרע במסלול שאין בו עמלה כזו. בפריים, ובמשתנה בנקודת השינוי, בדרך כלל אין עמלת היוון. על העמלות קראו במאמר עמלת פירעון מוקדם.
כמה זמן נמשכת הלוואת גישור
משך הגישור נקבע לפי הפער בין מועדי התשלום לדירה החדשה לבין המועד שבו צפוי להגיע הכסף מהמכירה. בדרך כלל מדובר בחודשים ולא בשנים, אבל הבנק יכול לאשר תקופה ארוכה יותר אם יש לכך סיבה. ככל שהתקופה ארוכה יותר, עלות הריבית עולה, וגם הסיכון שהשוק ישתנה בזמן הזה.
כשאתם קובעים את התקופה, אל תתכננו לפי התרחיש האופטימי. אם אתם חושבים שהדירה תימכר תוך שלושה חודשים, בקשו גישור לתקופה ארוכה יותר. עדיף לסיים מוקדם מאשר לחזור לבנק ולבקש הארכה בלחץ.
מה עדיף: למכור קודם או לקנות קודם
אין תשובה אחת. מכירה קודם נותנת ודאות לגבי הסכום, אבל עלולה להשאיר אתכם בלי דירה, או לחייב שכירות זמנית. קנייה קודם מאפשרת לבחור דירה בלי לחץ, אבל מחייבת גישור ויוצרת חשיפה למחיר המכירה.
פתרון ביניים נפוץ הוא לתאם בין שני החוזים: להכניס לחוזה הקנייה לוח תשלומים שמתאים למועדים שבחוזה המכירה, ולהגדיר בחוזה המכירה מועד מסירה שמאפשר לכם לעבור דירה בזמן. עורך דין מנוסה יכול לעזור לסנכרן בין השניים. על שלבי המכירה קראו בשלבי מכירת דירה.
מה קורה למשכנתא הקיימת שלכם
כשמוכרים דירה עם משכנתא, צריך לסלק את המשכנתא כדי להעביר את הנכס לקונה נקי. בדרך כלל זה קורה מתוך הכסף שהקונה משלם. כדאי לבקש מהבנק דוח סילוקין עדכני, כדי לדעת בדיוק כמה צריך לשלם ואילו עמלות יחולו.
יש מצבים שבהם אפשר להעביר את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה, מה שנקרא גרירת משכנתא. זה רלוונטי בעיקר כשיש לכם מסלולים בתנאים טובים שלא הייתם רוצים לאבד. לא כל בנק ולא כל מצב מאפשרים את זה, וכדאי לבדוק מראש.
איך להתכונן לפני שמתחילים
- בקשו שמאות או הערכת שווי ריאלית לדירה הנוכחית.
- הוציאו דוח יתרות לסילוק המשכנתא הקיימת.
- חשבו כמה יישאר לכם אחרי המכירה, מס שבח אם חל, ועלויות.
- בקשו אישור עקרוני שכולל את מבנה הגישור.
- החליטו מה התרחיש הגרוע שאתם מוכנים לשאת, ותכננו לפיו.
עוד דבר שכדאי לזכור: משפרי דיור קונים לעיתים קרובות דירה גדולה ויקרה יותר, בשלב שבו גם ההוצאות של המשפחה גדלות. לכן לא מספיק לבדוק שהמימון מסתדר ביום החתימה. תבדקו גם שההחזר על המשכנתא החדשה, אחרי שהגישור נסגר, נוח לכם לאורך שנים, ושנשאר לכם כסף נזיל אחרי המעבר.
אם ההחזר החודשי בתקופת הביניים מדאיג אתכם, שווה לבדוק גם את יחס ההחזר מההכנסה שלכם עם שתי ההלוואות יחד, כי כך הבנק יבחן אותו.
קריאה נוספת: הכול על הלוואת גישור
משפרים דיור? נבנה תוכנית מימון שמחברת בין המכירה לקנייה
יועץ משכנתאות בודק את התיק וחוזר אליכם. ללא עלות וללא התחייבות.
שאלות נפוצות
כמה מימון מקבלים משפרי דיור?
עד 70% משווי הדירה החדשה, לפי הוראות בנק ישראל. בפועל הבנק בוחן גם את ההכנסה ואת מבנה הגישור.
מה זו הלוואת גישור?
הלוואה קצרת טווח שמממנת את הדירה החדשה עד שמתקבל הכסף ממכירת הדירה הישנה. בסוף התקופה מחזירים אותה מתמורת המכירה.
מה קורה אם לא הצלחתי למכור את הדירה הישנה בזמן?
תצטרכו להמשיך לשאת את ההלוואות, ויש סיכון גם להשלכות מיסוי. לכן חשוב לתכנן מראש מרווח זמן ותרחיש של עיכוב.
האם אפשר להעביר את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה?
לפעמים, באמצעות גרירת משכנתא. זה תלוי בבנק ובתנאי ההלוואה, וכדאי לבדוק את האפשרות לפני שמתחילים.
המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.