יחס החזר מהכנסה הוא החלק מההכנסה הפנויה החודשית שילך להחזר המשכנתא. הבנקים לא מאשרים יחס שעולה על 50%, ובפועל מעדיפים יחס נמוך יותר, כי ככל שהיחס נמוך יותר הסיכון שלכם ושלהם קטן. היחס הזה קובע במידה רבה כמה תוכלו ללוות ובאילו תנאים.
איך מחשבים יחס החזר מהכנסה
החישוב עצמו פשוט: מחלקים את ההחזר החודשי הצפוי במשכנתא בהכנסה הפנויה של משק הבית, ומכפילים במאה.
לדוגמה, זוג שההכנסה הפנויה שלו היא 20,000 ₪ בחודש, ומבקש משכנתא עם החזר של 6,000 ₪, נמצא ביחס החזר של 30%. אותו זוג שמבקש החזר של 9,000 ₪ יגיע ל-45%, קרוב מאוד לתקרה, ויתקשה לקבל אישור בתנאים טובים.
החלק המסובך הוא לא החילוק, אלא ההגדרה של הכנסה פנויה. כאן נכנסים השיקולים של הבנק.
מה נחשב הכנסה בעיני הבנק
- שכירים: השכר נטו, בדרך כלל לפי ממוצע של כמה תלושים אחרונים. רכיבים לא קבועים כמו בונוסים ושעות נוספות עשויים להיחשב באופן חלקי בלבד.
- עצמאים: ההכנסה לפי הדוחות לרשויות המס, ולא לפי מחזור העסק. על כך בהרחבה במאמר משכנתא לעצמאים.
- הכנסות נוספות: שכר דירה, קצבאות או פנסיה. הבנק בודק עד כמה הן יציבות ומתועדות, ולא תמיד סופר אותן במלואן.
מה יורד מההכנסה הפנויה
מההכנסה מורידים התחייבויות קבועות. אלה הדברים שהבנק מחפש בדפי החשבון ובנתוני האשראי:
- החזרי הלוואות בנקאיות וחוץ בנקאיות.
- ליסינג או הלוואה לרכב.
- תשלומים בכרטיס אשראי שנפרסו לתקופה ארוכה.
- מזונות או התחייבויות משפטיות אחרות.
- שכר דירה, אם תמשיכו לשלם אותו גם אחרי הרכישה, למשל עד שהדירה מקבלן תימסר.
דוגמה מלאה: אותה הכנסה, שתי תוצאות שונות
ניקח שני משקי בית עם הכנסה נטו זהה של 22,000 ₪ בחודש. בבית הראשון אין התחייבויות נוספות. בבית השני יש ליסינג לרכב בהחזר של 2,500 ₪ והלוואה בנקאית בהחזר של 1,500 ₪.
לבית הראשון ההכנסה הפנויה היא 22,000 ₪. לבית השני היא 18,000 ₪ בלבד. אם שניהם מבקשים משכנתא עם החזר של 7,000 ₪, הראשון נמצא ביחס של כ-32%, והשני ביחס של כ-39%. ההפרש הזה יכול להשפיע על הסכום שיאושר, על התנאים ועל האפשרות לבחור מסלולים מסוימים. הדוגמה להמחשה בלבד.
המסקנה: לפני שאתם בודקים כמה משכנתא תקבלו, תסתכלו על ההתחייבויות שלכם. לפעמים סגירה של הלוואה אחת משפרת את התמונה יותר מכל משא ומתן על הריבית.
יחס החזר לזוג ולווה יחיד: מה ההבדל
כשיש שני לווים, ההכנסות שלהם מצטרפות, וגם ההתחייבויות. זוג ששניהם עובדים נהנה בדרך כלל מהכנסה פנויה גבוהה יותר, ולכן מיחס החזר נוח יותר. אבל הבנק בודק גם מה יקרה אם אחת ההכנסות תיפגע, למשל בחופשת לידה או במעבר עבודה.
לווה יחיד צריך לשאת את כל ההחזר על הכנסה אחת. לכן הבנק עשוי להיות זהיר יותר, וכדאי לשקול תקופה ארוכה יותר או סכום נמוך יותר. יש מי שמצרף ערב או לווה נוסף מהמשפחה, אבל זו התחייבות רצינית גם לצד השני. על כך תוכלו לקרוא במאמר ערבים למשכנתא: מתי צריך ומה הסיכון.
מה יחס החזר טוב למשכנתא
אין מספר קסם אחד, אבל יש היגיון. התקרה של 50% היא גבול עליון, לא המלצה. ביחס גבוה, כל עלייה בריבית או ירידה בהכנסה עלולה להכניס את משק הבית למתח. ביחס נמוך יותר יש מרווח נשימה, והבנק גם נוטה להציע תנאים טובים יותר.
חשוב לזכור שהבנק מסתכל על ההחזר הנוכחי, אבל במסלולים משתנים וצמודים ההחזר יכול לעלות בעתיד. לכן כשאתם קובעים לעצמכם יחס, תשאירו מרווח לתרחיש שבו ההחזר עולה. על ההבדלים בין המסלולים קראו במאמר מסלולי המשכנתא והשיקולים בבחירה.
מה עוד הבנק בודק חוץ מיחס ההחזר
יחס ההחזר הוא לא הנתון היחיד. הבנק בוחן תמונה רחבה:
- יציבות תעסוקתית: ותק במקום העבודה, סוג המשרה, תחום העיסוק.
- התנהלות בחשבון: חריגות ממסגרת, החזרות, הוצאות קבועות גבוהות.
- היסטוריית אשראי: איך עמדתם בהתחייבויות בעבר. ראו דירוג אשראי ומשכנתא.
- הכנסה שנשארת אחרי ההחזר: לא רק האחוז, אלא כמה כסף נשאר בפועל למחיה. למשפחה גדולה, אותו יחס יכול להיות קשה יותר.
- אחוז המימון: מי שמביא יותר הון עצמי נתפס כלווה בסיכון נמוך יותר.
איך משפרים את יחס ההחזר לפני הגשת בקשה
- לסגור הלוואות קטנות עם החזר גבוה, או לאחד אותן להלוואה אחת עם החזר נמוך יותר. מי שכבר יש לו משכנתא יכול לקרוא על איחוד הלוואות.
- להאריך את תקופת המשכנתא, עד 30 שנה, כדי להקטין את ההחזר החודשי.
- לצרף לווה נוסף עם הכנסה מתועדת.
- להגדיל את ההון העצמי ולהקטין את סכום ההלוואה.
- להימנע מהתחייבויות חדשות בחודשים שלפני הבקשה, כמו ליסינג או עסקאות תשלומים ארוכות.
אם אתם רוצים לדעת מה היחס שלכם מאפשר בשקלים, קראו את המדריך כמה משכנתא אפשר לקבל, שמחבר את יחס ההחזר עם אחוז המימון והתקופה.
קריאה נוספת: 8 הסיבות הנפוצות לסירוב משכנתא · מחזור משכנתא שמוריד את ההחזר
בואו נבדוק מה יחס ההחזר שלכם ומה הוא מאפשר
יועץ משכנתאות בודק את התיק וחוזר אליכם. ללא עלות וללא התחייבות.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין הכנסה נטו להכנסה פנויה?
הכנסה נטו היא מה שנכנס לחשבון אחרי מסים. הכנסה פנויה היא מה שנשאר ממנה אחרי התחייבויות קבועות כמו הלוואות ומזונות.
האם בונוסים נחשבים בהכנסה למשכנתא?
לפעמים, ובדרך כלל באופן חלקי. הבנק בוחן אם הבונוס חוזר באופן קבוע ומתועד בתלושים לאורך זמן.
מה יקרה אם יחס ההחזר שלי קרוב ל-50%?
סביר שהבנק יבקש להקטין את הסכום, להאריך את התקופה או לצרף לווה. גם אם יאשר, התנאים עלולים להיות פחות טובים.
האם שכר דירה שאני מקבל נחשב הכנסה?
בדרך כלל כן, אם הוא מתועד בחוזה ובחשבון הבנק. הבנק עשוי לספור רק חלק ממנו כדי להביא בחשבון תקופות בלי שוכר.
המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.