משכנתא לדירה מקבלן שונה ממשכנתא לדירה יד שנייה בעיקר בתזמון. במקום להעביר את כל הכסף בבת אחת, משלמים לקבלן בשלבים לפי לוח תשלומים בחוזה, והבנק משחרר את המשכנתא בהתאם. לכן צריך לתכנן לא רק כמה כסף תצטרכו, אלא גם מתי. וחשוב לא פחות: על כל תשלום לקבלן מגיעה לכם בטוחה לפי חוק המכר.
איך עובד לוח התשלומים בדירה מקבלן
חוזה עם קבלן כולל בדרך כלל לוח תשלומים שמתחלק לאורך תקופת הבנייה. בשלב הראשון משלמים את ההון העצמי, או חלק ממנו. בהמשך מגיעים תשלומים נוספים, לפעמים לפי מועדים קבועים ולפעמים לפי שלבי התקדמות הבנייה. את החלק האחרון משלמים בדרך כלל סמוך למסירת הדירה.
יש קבלנים שמציעים מבנה של תשלום קטן עכשיו ורוב הסכום במסירה. זה יכול להקל על התזרים, אבל חשוב להבין מה המחיר: לעיתים המחיר הכולל של הדירה גבוה יותר במבנה כזה, ותמיד יש סיכון שבזמן המסירה התנאים בשוק, כולל הריביות, יהיו שונים.
איך הבנק משחרר משכנתא לדירה מקבלן
הבנק מאשר את המשכנתא כולה מראש, אבל משחרר אותה בחלקים, בכל פעם שמגיע מועד תשלום לקבלן. כל שחרור כזה הוא למעשה הלוואה נפרדת שמצטרפת למשכנתא. המשמעות היא שהריבית על כל חלק נקבעת בדרך כלל במועד השחרור שלו, אלא אם סוכם עם הבנק אחרת. כדאי לשאול את הבנק מראש לכמה זמן תקפה הצעת הריבית, ומה קורה אם הריביות משתנות בין השלבים.
חלק מהלווים בוחרים בתקופת גרייס בזמן הבנייה, כלומר תשלום של ריבית בלבד או החזר מופחת עד שהדירה נמסרת. זה עוזר מי שמשלם בינתיים גם שכר דירה, אבל מגדיל את העלות הכוללת. על השיקולים בבחירת המסלולים קראו במסלולי המשכנתא.
מי בוחר את הבנק
לפרויקטים רבים יש בנק מלווה, שמממן את הקבלן ומנפיק את הבטוחות לרוכשים. אתם לא חייבים לקחת את המשכנתא דווקא בבנק הזה. לפעמים לקיחת המשכנתא בבנק המלווה פשוטה יותר מבחינה בירוקרטית, אבל כדאי להשוות הצעות גם מבנקים אחרים, בעזרת התמהילים האחידים.
הצמדה בחוזה עם הקבלן
בחוזים רבים עם קבלנים, התשלומים צמודים למדד, ובדרך כלל למדד תשומות הבנייה. המשמעות: אם המדד עולה בין החתימה לבין מועד התשלום, הסכום שתשלמו לקבלן עולה. זה סכום שהמשכנתא לא בהכרח מכסה, כי היא אושרה לפי המחיר המקורי.
יש כמה דרכים להתמודד עם זה. אפשר לנהל משא ומתן על ההצמדה, למשל על חלק מהסכום שלא יוצמד. אפשר להקדים תשלומים כדי לצמצם את החשיפה. ואפשר לפחות לתכנן מראש כרית כספית לתוספת ההצמדה. לפני החתימה, בקשו מעורך הדין להסביר בדיוק איך ההצמדה מחושבת בחוזה שלכם. פירוט נוסף יש בקנייה על הנייר: הסיכונים וההגנות.
ערבות חוק המכר: ההגנה על הכסף ששילמתם
חוק המכר (הבטחת השקעות) מחייב את הקבלן לתת לכם בטוחה על הכסף ששילמתם לפני שהדירה נמסרה. הבטוחה הנפוצה היא ערבות בנקאית. היא נועדה להגן עליכם במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויות שלו, למשל אם יקרוס.
- ודאו שעל כל תשלום, כולל ההון העצמי, אתם מקבלים בטוחה.
- שמרו את הערבויות במקום בטוח, עד מסירת הדירה ורישום הזכויות.
- שלמו רק לחשבון הליווי של הפרויקט, לפי שוברי התשלום. תשלום ישירות לקבלן עלול לא להיות מוגן.
זה מידע כללי בלבד. לפני חתימה על חוזה עם קבלן חשוב להתייעץ עם עורך דין שמייצג אתכם, ולא את הקבלן. על תפקידו קראו בעורך דין לקניית דירה.
מה קורה אם המסירה מתעכבת
עיכובים במסירה אינם נדירים בפרויקטים חדשים. מבחינת המשכנתא, עיכוב יכול להאריך את התקופה שבה אתם משלמים גם שכר דירה וגם החזר, או ריבית בתקופת הגרייס. בדקו בחוזה מה הפיצוי שמגיע לכם על איחור, ותכננו את התקציב כך שתוכלו לשאת כמה חודשים נוספים. אם לקחתם גרייס, שאלו את הבנק מה קורה כשהתקופה מסתיימת לפני שהדירה נמסרה.
כמה הון עצמי צריך לדירה מקבלן
אחוזי המימון זהים לדירה יד שנייה: עד 75% לדירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% לדירה להשקעה. אבל בדירה מקבלן צריך לשים לב לשני דברים נוספים:
- מתי צריך את ההון העצמי: בדרך כלל הוא נדרש כבר בתשלומים הראשונים, לפני שהבנק מתחיל לשחרר את המשכנתא.
- תוספות שלא מומנו: הצמדה, שינויי דיירים, מחסן או חניה שנוספו, ועלויות עורך הדין, כולם יוצאים מהכיס.
לדוגמה, אם קניתם דירה יחידה ב-2 מיליון ₪ ותשלום ראשון של 20% נדרש בחתימה, תצטרכו 400,000 ₪ כבר אז, ועוד את מס הרכישה אם הוא חל, ואת שכר טרחת עורך הדין. הדוגמה להמחשה בלבד. חישוב כללי של ההון העצמי יש בכמה הון עצמי צריך.
מה לבדוק לפני שחותמים מול קבלן
- לקבל אישור עקרוני לפני החתימה, ולוודא שהבנק מכיר את הפרויקט.
- להבין את לוח התשלומים ואת מנגנון ההצמדה.
- לבדוק מה קורה אם המסירה מתעכבת, ומה הפיצוי לפי החוזה.
- לוודא שיש ליווי בנקאי וערבויות חוק המכר.
- לתכנן את התקופה שבה תשלמו גם שכר דירה וגם החזר, ולבדוק שזה מסתדר עם יחס ההחזר שלכם.
קונים מקבלן? נתכנן יחד את המשכנתא לפי לוח התשלומים
יועץ משכנתאות בודק את התיק וחוזר אליכם. ללא עלות וללא התחייבות.
שאלות נפוצות
איך משלמים משכנתא לדירה מקבלן?
הבנק מאשר את המשכנתא מראש ומשחרר אותה בחלקים לפי לוח התשלומים שבחוזה. ההון העצמי משולם בדרך כלל בתשלומים הראשונים.
מה זה ערבות חוק המכר?
בטוחה, בדרך כלל ערבות בנקאית, שהקבלן חייב לתת לכם על הכסף ששילמתם לפני המסירה. היא מגינה עליכם אם הקבלן לא יעמוד בהתחייבויות.
האם חייבים לקחת משכנתא בבנק המלווה של הפרויקט?
לא. אפשר לקחת משכנתא בכל בנק, וכדאי להשוות הצעות. לפעמים הבנק המלווה מפשט את התהליך, אבל זה לא מחייב.
האם ההצמדה בחוזה עם הקבלן ממומנת במשכנתא?
לא בהכרח. המשכנתא מאושרת לפי המחיר המקורי, ולכן כדאי לתכנן כרית כספית לתוספת ההצמדה.
המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.