טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא נובעות בדרך כלל מלחץ, מחוסר זמן או מהסתמכות על הצעה אחת. רובן קורות לפני החתימה, ולכן אפשר להימנע מהן אם יודעים מה לחפש. ריכזנו כאן עשר טעויות שחוזרות שוב ושוב, מחולקות לפי שלבי התהליך, ולצד כל אחת מה כדאי לעשות במקום.
טעויות לפני שמתחילים לחפש דירה
1. לחפש דירה לפני שיודעים כמה אפשר לממן
זו הטעות הראשונה וגם הנפוצה ביותר. קונים מתאהבים בדירה, ורק אחר כך בודקים אם הבנק יממן אותה. הסכום שתקבלו נקבע לפי אחוז המימון, יחס ההחזר והתקופה, ואת הגבול הצר מביניהם אפשר לחשב מראש. התחילו ממדריך כמה משכנתא אפשר לקבל, ורק אז קבעו את טווח המחירים לחיפוש.
2. לשכוח את העלויות הנלוות
ההון העצמי צריך לכסות לא רק את החלק שהבנק לא מממן, אלא גם עורך דין, תיווך, מס רכישה אם חל, שמאות, הובלה ושיפוץ. מי ששוכח אותן מגלה פער של עשרות אלפי שקלים ברגע האחרון. המדרגות של מס הרכישה מתעדכנות מדי שנה, ואת הנתון העדכני בודקים באתר רשות המסים.
3. לקחת הלוואות חדשות בחודשים שלפני המשכנתא
ליסינג חדש, הלוואה לרכב או עסקת תשלומים ארוכה מקטינים את ההכנסה הפנויה, ולכן גם את הסכום שתוכלו לקבל. הם יכולים גם לפגוע בדירוג האשראי. אם אתם מתכננים לקנות דירה, דחו התחייבויות חדשות עד אחרי שהמשכנתא אושרה.
טעויות בבחירת הדירה וחתימה על החוזה
4. לחתום על חוזה לפני אישור עקרוני
חתימה על חוזה מחייבת אתכם לשלם למוכר לפי לוח זמנים. אם הבנק לא יאשר את הסכום שצריך, או יאשר פחות בגלל שמאות נמוכה, אתם בבעיה. אישור עקרוני לפני חתימה מפחית את הסיכון הזה מאוד. הוא לא מבטיח אישור סופי, אבל נותן תמונה מבוססת.
5. לוח תשלומים שלא מתואם עם הבנק
מוכרים רבים רוצים את הכסף מהר. אבל לבנק לוקח זמן לבדוק את הנכס, לבצע שמאות ולרשום שעבוד. לוח תשלומים צפוף מדי עלול להוביל לאיחור ולקנסות. לפני החתימה, בדקו עם הבנק כמה זמן הוא צריך, ובקשו מעורך הדין להתאים את הלוח בהתאם.
6. לדלג על בדיקות הנכס
חריגות בנייה, בעיות ברישום או ליקויים פיזיים יכולים להוריד את השמאות, לעכב את המשכנתא או להוביל להוצאות גדולות אחרי הקנייה. בדיקת נסח טאבו, היתרים ובדק בית לפני החתימה חוסכות הפתעות. ראו בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה.
טעויות בבחירת המשכנתא עצמה
7. ללכת רק לבנק שלכם
הבנק שבו יש לכם חשבון מכיר אתכם, וזה נוח. אבל זה לא אומר שהוא ייתן את ההצעה הטובה ביותר. כשאין השוואה, אין גם מנוף למשא ומתן. בקשו הצעות מכמה בנקים, והשוו אותן בעזרת התמהילים האחידים, שכל בנק מחויב להציג.
8. להסתכל רק על ההחזר החודשי הראשון
החזר ראשון נמוך יכול להסתיר החזר שיעלה בהמשך, בגלל מסלולים צמודים או משתנים. הוא יכול גם להסתיר תקופה ארוכה מאוד שמייקרת את העלות הכוללת. השוו גם את ההחזר המקסימלי הצפוי ואת הסכום הכולל להחזר, וזכרו שגם הם מבוססים על הנחות.
9. לבחור תמהיל שלא מתאים לחיים שלכם
תמהיל הוא לא רק שאלה של איפה הריבית הכי נמוכה היום. הוא צריך להתאים לשאלות כמו: האם ההכנסה שלכם יציבה? האם תרצו לפרוע מוקדם? כמה עלייה בהחזר אתם יכולים לשאת? לווה שבחר מסלולים זולים בלי לחשוב על הסיכון עלול לגלות שההחזר עלה הרבה מעבר למה שתכנן.
טעות קרובה היא לבחור את התמהיל לפי מה שחברים או משפחה לקחו. המצב שלהם, ההכנסה שלהם והתקופה שבה לקחו את המשכנתא שונים משלכם. תמהיל שהתאים להם לפני כמה שנים לא בהכרח מתאים לכם היום, כשהריביות והתנאים בשוק השתנו.
טעות שמגיעה ממש בסוף
10. לחתום על הביטוחים בלי להשוות
ביטוח חיים וביטוח מבנה נדרשים, אבל אפשר לרכוש אותם גם שלא דרך הבנק. רבים חותמים על ההצעה הראשונה שמוצגת להם ביום החתימה. ביטוח המשכנתא מלווה אתכם שנים, ולכן גם הבדל קטן בפרמיה מצטבר. השוו כמה הצעות על אותו כיסוי. פירוט בביטוח משכנתא ואיך לא לשלם יותר מדי.
טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא: איך להימנע מהן
המשותף לרוב הטעויות הוא לחץ זמן. לכן הצעד החשוב ביותר הוא להתחיל מוקדם: לבדוק את המצב הפיננסי, לאסוף מסמכים, לקבל אישור עקרוני ולהבין את המונחים עוד לפני שמצאתם דירה. כשהזמן מגיע, תוכלו להתמקד בהחלטות ולא בבירוקרטיה.
- הכינו את התיק מראש, עם כל המסמכים העדכניים.
- הכינו רשימת שאלות לבנק. אפשר להיעזר ב15 שאלות לשאול את הבנק לפני חתימה.
- אל תחליטו ביום הפגישה. קחו את ההצעה הביתה וקראו אותה בשקט.
- אם אתם מרגישים שהמספרים מבלבלים, שקלו להיעזר ביועץ משכנתאות.
קריאה נוספת: מתי כדאי למחזר משכנתא · משכנתא חוץ בנקאית ומה לבדוק
רוצים לוודא שאתם לא עושים אחת מהטעויות האלה?
יועץ משכנתאות בודק את התיק וחוזר אליכם. ללא עלות וללא התחייבות.
שאלות נפוצות
מה הטעות הכי נפוצה בלקיחת משכנתא?
לחפש דירה ולחתום עליה לפני שבודקים כמה אפשר לממן. כך קונים מגלים מאוחר מדי שהבנק לא יאשר את הסכום שצריך.
האם כדאי לקחת משכנתא בבנק שבו יש לי חשבון?
אפשר, אבל רק אחרי השוואה. הצעות מכמה בנקים נותנות לכם תמונה אמיתית ומנוף למשא ומתן.
האם אפשר לתקן טעות אחרי שכבר לקחתי משכנתא?
חלק מהטעויות אפשר לתקן, למשל להחליף ביטוח או לבדוק מחזור. אבל זה כרוך לעיתים בעמלות, ולכן עדיף להימנע מראש.
כמה זמן לפני הקנייה כדאי להתחיל להתכונן?
כמה חודשים לפחות. זה מאפשר לשפר את מצב האשראי, לסגור התחייבויות, לאסוף מסמכים ולקבל אישור עקרוני.
המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.