מחזור משכנתא: מתי כדאי למחזר ומה העלויות שצריך לבדוק

מחזור משכנתא הוא פירעון של המשכנתא הקיימת, כולה או חלקה, ולקיחה של הלוואה חדשה במקומה, באותו בנק או בבנק אחר. המטרה היא להתאים את ההלוואה למצב של היום: לשנות את התמהיל, את התקופה או את ההחזר החודשי. מחזור יכול להשתלם, אבל רק אחרי שבודקים את העמלות ואת העלות הכוללת, ולא רק את ההחזר החודשי.

מה זה מחזור משכנתא בפועל

משכנתא היא לא חוזה קפוא. היא מורכבת ממסלולים, ולכל מסלול יש ריבית, הצמדה ותקופה משלו. במחזור אתם מחליפים מסלול אחד או יותר במסלולים חדשים. אפשר למחזר את כל ההלוואה, ואפשר למחזר רק את החלק שכבר לא מתאים לכם, ולהשאיר מסלולים שהתנאים שלהם טובים.

חשוב להבין שמחזור כפוף לאותם כללים כמו משכנתא חדשה. גם במשכנתא הממוחזרת לפחות שליש מהסכום צריך להיות בריבית קבועה, התקופה המקסימלית היא 30 שנה, והבנק יבדוק שוב את ההכנסות ואת יחס ההחזר מההכנסה. מי שההכנסה שלו ירדה מאז שלקח את המשכנתא צריך לקחת את זה בחשבון.

מתי כדאי למחזר משכנתא

אין מועד אחד שמתאים לכולם. אלה המצבים הנפוצים שבהם שווה לבדוק מחזור:

• הריביות בשוק השתנו. אם הריביות במסלולים דומים ירדו לעומת הריבית שבחוזה שלכם, ייתכן שמחזור יוזיל את ההלוואה. אם הן עלו, לפעמים כדאי לקבע חלק מההלוואה כדי לקבל ודאות.
• ההכנסה השתנתה. עלייה בהכנסה מאפשרת לקצר את התקופה ולשלם פחות ריבית לאורך השנים. ירידה בהכנסה עשויה להצדיק פריסה ארוכה יותר כדי להקטין את ההחזר החודשי.
• התמהיל כבר לא מתאים. אולי לקחתם הרבה מסלולים צמודים למדד ואתם רוצים פחות חשיפה, או שאתם רוצים יותר גמישות לפירעון מוקדם בעתיד. על ההבדלים בין המסלולים קראו במסלולי משכנתא.
• יש לכם כמה הלוואות. מי שמשלם במקביל הלוואות יקרות יכול לבדוק אם איחוד שלהן לתוך המשכנתא, בכפוף למגבלות המימון, יוזיל את ההחזר הכולל. צריך לזכור שהלוואה קצרה שנפרסת על שנים רבות עלולה לעלות יותר בסך הכול.
• צפוי אירוע גדול. ירושה, מכירה של נכס או בונוס יכולים לאפשר פירעון חלקי וקיצור של ההלוואה.

כמה עולה מחזור משכנתא: העמלות שצריך לבדוק

במחזור אתם פורעים את ההלוואה הישנה לפני הזמן, ולכן עלולות לחול עמלות פירעון מוקדם. לפי צו הבנקאות, אלה העמלות העיקריות:

עמלת ההיוון היא בדרך כלל העמלה המשמעותית, ולכן היא שקובעת לא פעם אם המחזור משתלם. לפני כל החלטה, בקשו מהבנק דוח סילוקין עדכני שמפרט את היתרה ואת העמלות לכל מסלול. מעבר לעמלות, יכולות להיות עלויות של פתיחת תיק, שמאות ורישום שעבוד חדש אם עוברים בנק.

איך מחזרים משכנתא שלב אחר שלב

1. אספו את הנתונים. דוח יתרות ודוח סילוקין מהבנק הנוכחי, עם פירוט לכל מסלול.
2. הגדירו מטרה. להקטין החזר, לקצר תקופה, להקטין סיכון או לאחד הלוואות. כל מטרה מובילה לתמהיל אחר.
3. חשבו את העלות של היציאה. סכמו את העמלות לכל מסלול, ובדקו אם כדאי למחזר רק חלק מההלוואה.
4. בקשו הצעות. פנו לבנק הנוכחי ולבנקים נוספים. הבנקים מחויבים להציג תמהילים אחידים, וזה מקל על השוואה.
5. השוו עלות כוללת. סך התשלומים הצפוי, החשיפה למדד ולשינויי ריבית, והגמישות לפירעון בעתיד.
6. סגרו את התהליך. חתימה על ההלוואה החדשה, פירעון הישנה ועדכון של הביטוחים והשעבוד.

כשמחזרים, כדאי לבדוק גם את ביטוח המשכנתא. אפשר לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה גם שלא דרך הבנק, ומחזור הוא הזדמנות טובה לבדוק את הפוליסות.

מחזור פנימי או מעבר לבנק אחר

מחזור פנימי, באותו בנק, הוא בדרך כלל תהליך פשוט ומהיר יותר, כי הנכס כבר משועבד והתיק כבר קיים. מעבר לבנק אחר דורש פתיחת תיק, שמאות ורישום מחדש, אבל לפעמים מביא הצעה טובה יותר. גם הצעה מבנק אחר יכולה לשמש אתכם במשא ומתן מול הבנק הנוכחי. ההחלטה צריכה להתבסס על העלות הכוללת ועל התנאים, לא על הנוחות בלבד.

טעויות נפוצות במחזור משכנתא

• למחזר הכול כשרק חלק לא מתאים. לפעמים יש בהלוואה מסלולים בתנאים טובים שחבל לוותר עליהם.
• להתעלם מעמלת ההיוון. חיסכון בריבית יכול להימחק בגלל עמלה גבוהה על מסלול קבוע.
• להאריך את התקופה בלי לשים לב. החזר חודשי נמוך יותר שווה לא פעם תשלום כולל גבוה יותר.
• לשכוח את ההודעה המוקדמת. הודעה בזמן לבנק חוסכת עמלה מיותרת.
• לבדוק רק בנק אחד. בלי השוואה קשה לדעת אם ההצעה טובה.

אם אתם לא בטוחים איך לקרוא את דוח הסילוקין או את ההצעות, יועץ משכנתאות יכול לעזור לחשב את העלות האמיתית ולהחליט אם המחזור משתלם. על טעויות שכדאי להכיר כבר בשלב לקיחת המשכנתא קראו בטעויות נפוצות במשכנתא.

שאלות נפוצות

המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.