השלמת הון עצמי למשכנתא: האפשרויות, העלויות והסיכונים

השלמת הון עצמי היא מה שעושים כשחסר כסף כדי להגיע לחלק שהבנק לא מממן. לדירה יחידה המימון מוגבל ל-75%, כך שלפחות 25% צריכים להגיע מכם, ועוד העלויות הנלוות. יש כמה דרכים לגשר על הפער, מעזרה של המשפחה ועד הלוואה נוספת, אבל לכל אחת מהן עלות וסיכון שכדאי להבין לפני שבוחרים.

השלמת הון עצמי: למה ההון העצמי חשוב כל כך

ההון העצמי הוא לא רק תנאי של הבנק. הוא גם כרית הביטחון שלכם. ככל שאתם מביאים יותר הון עצמי, אתם לווים פחות, משלמים פחות ריבית ומוגנים יותר מפני ירידה בשווי הדירה או עלייה בהחזר. לכן, לפני שמחפשים איך להשלים את ההון, כדאי לשאול אם הדירה מתאימה לתקציב, או שאולי דירה זולה במעט תפתור את הבעיה בלי לקחת סיכון נוסף.

חישוב מלא של ההון העצמי הנדרש, כולל מס רכישה ושאר העלויות, יש במדריך כמה הון עצמי צריך לדירה.

חשוב גם לזכור שהבנק בוחן את מקור ההון העצמי. כסף שנצבר לאורך זמן בחשבון שלכם נראה אחרת מכסף שהגיע ממקור לא ברור שבוע לפני הבקשה. ככל שהמקור מתועד וברור יותר, כך התהליך פשוט יותר.

דרך 1: עזרה מההורים או מהמשפחה

זו הדרך הנפוצה ביותר אצל קונים צעירים. העזרה יכולה להגיע כמתנה או כהלוואה, וההבדל חשוב:

• מתנה: כסף שלא צריך להחזיר. הבנק יבקש בדרך כלל מכתב שמבהיר את זה, ותיעוד של ההעברה.
• הלוואה מהמשפחה: כסף שתצטרכו להחזיר. אם יש החזר חודשי, הבנק עשוי להביא אותו בחשבון ביחס ההחזר.

כשהעזרה גדולה, כדאי לחשוב גם על ההיבטים המשפחתיים והמשפטיים. למשל, מה קורה לכסף אם בני הזוג נפרדים, או איך זה משפיע על אחים אחרים. מומלץ להתייעץ עם עורך דין ולשקול הסכם כתוב. זה מידע כללי בלבד.

דרך 2: חסכונות וכספים נזילים

לפני שלוקחים הלוואה, בדקו אילו כספים כבר שלכם:

• קרן השתלמות שהגיעה למועד שבו אפשר למשוך אותה.
• פיקדונות וחיסכונות בבנק.
• תיק השקעות. שימו לב שמכירה בזמן ירידות עלולה להפסיד, ושיכולות להיות השלכות מס.
• חיסכון לילדים או קופות אחרות, לפי התנאים של כל אחת.

משיכה של כספים מחיסכון ארוך טווח יכולה להיות כרוכה בעלויות או בהשלכות מס. לפני משיכה, בדקו את התנאים מול הגוף המנהל, ובמקרה הצורך מול רואה חשבון.

יש גם אפשרות להלוואה כנגד חיסכון, כלומר לקחת הלוואה שהבטוחה שלה היא הכסף החסוך, בלי לפרק את החיסכון עצמו. זו עדיין הלוואה, עם ריבית והחזר, והיא נספרת בהתחייבויות שלכם.

דרך 3: משכנתא לכל מטרה על נכס אחר

אם יש לכם, או להורים, נכס בבעלות, אפשר לקחת עליו משכנתא לכל מטרה ולהשתמש בכסף כהון עצמי. המימון מוגבל ל-50% משווי הנכס הזה. היתרון הוא שמדובר בהלוואה עם בטוחה, ולכן לרוב בתנאים טובים יותר מהלוואה רגילה. החיסרון: הנכס הנוסף משועבד, ואם תתקשו בהחזר, הוא בסיכון.

כשמדובר בדירה של ההורים, הסיכון הוא שלהם. זו החלטה משפחתית רצינית, שכדאי לקבל אחרי שכולם מבינים את המשמעות. פירוט במשכנתא לכל מטרה.

דרך 4: הלוואה רגילה או חוץ בנקאית

הלוואה צרכנית לכיסוי ההון העצמי נראית פתרון מהיר, אבל היא היקרה והמסוכנת ביותר מבין האפשרויות:

1. הריבית בדרך כלל גבוהה מזו של המשכנתא.
2. ההחזר החודשי נוסף על החזר המשכנתא, ופוגע ביחס ההחזר.
3. הבנק שואל מאיפה הגיע הכסף. הלוואה שנלקחה כדי לכסות הון עצמי עלולה להשפיע על ההחלטה שלו.
4. אתם בפועל ממנים יותר מהמותר, כלומר כמעט כל הדירה בהלוואות, ונשארים בלי כרית ביטחון.

דרך 5: מבצעי מימון של קבלנים

בדירות חדשות, יש קבלנים שמציעים מבנה תשלום שבו משלמים חלק קטן בחתימה ואת רוב הסכום במסירה. זה לא באמת משלים הון עצמי, אבל זה דוחה את הצורך בו, ונותן זמן לחסוך. מנגד, לעיתים המחיר הכולל גבוה יותר, ובמסירה תצטרכו בכל זאת את ההון העצמי המלא. אם התוכנית היא למכור דירה קיימת או לקבל כסף בעתיד, זה יכול להתאים. אם התוכנית היא לקוות שזה יסתדר, זה מסוכן. פירוט במשכנתא לדירה מקבלן ובקנייה על הנייר: הסיכונים וההגנות.

איך לבחור את הדרך הנכונה

כמה שאלות שיעזרו להחליט:

• האם הכסף צריך לחזור, ומתי?
• כמה החזר חודשי נוסף אתם יכולים לשאת לצד המשכנתא?
• מי נושא בסיכון אם משהו משתבש: אתם, ההורים או נכס נוסף?
• האם יישארו לכם כספים נזילים אחרי הרכישה?

לפעמים התשובה הכנה היא לחכות עוד שנה, לחסוך ולשפר את המצב. לפעמים צירוף של כמה מקורות קטנים עדיף על הלוואה גדולה אחת. כך או כך, כדאי לבנות את התוכנית כולה לפני שחותמים, ולבדוק אותה כחלק מהאישור העקרוני. מי שכבר משלם הלוואות קיימות יכול לבדוק אם איחוד הלוואות ישחרר מקום בתקציב.

קריאה נוספת: האם אפשר משכנתא ללא הון עצמי

שאלות נפוצות

המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.