שמאות הבנק למשכנתא: מה היא קובעת ומה עושים כשהיא נמוכה

שמאות הבנק היא הערכת שווי של הדירה שמבצע שמאי מקרקעין מטעם הבנק, לפני שהמשכנתא מאושרת סופית. היא חשובה כי אחוז המימון מחושב בדרך כלל לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה לבין השווי שקבע השמאי. אם השמאות יוצאת נמוכה מהמחיר ששילמתם, הבנק יממן פחות, ותצטרכו להשלים את הפער מכספכם.

למה הבנק צריך שמאות

הדירה היא הבטוחה של הבנק. אם הלווה לא יעמוד בתשלומים, הבנק צריך לדעת שמכירת הנכס תכסה את החוב. לכן הוא לא מסתמך על המחיר שסיכמתם עם המוכר, אלא מזמין הערכה עצמאית. מבחינתו, המחיר שקונה אחד מוכן לשלם הוא לא בהכרח השווי של הנכס.

השמאות היא גם הזדמנות בשבילכם. היא נותנת חוות דעת מקצועית על הנכס, ולפעמים חושפת בעיות שלא ידעתם עליהן, כמו חריגות בנייה או פער בין המצב בשטח לבין הרישום.

מתי מתבצעת השמאות

בדרך כלל השמאות נעשית אחרי שחתמתם על חוזה ואחרי שקיבלתם אישור עקרוני, כחלק מהשלב שבו הבנק מאשר את המשכנתא באופן סופי. השמאי מגיע לדירה, מצלם, מודד ובודק מסמכים. הדוח מגיע לבנק, והבנק קובע לפיו את סכום המימון. מכיוון שזה קורה אחרי החתימה, כל פער שמתגלה בשלב הזה כבר משפיע עליכם, ולכן ההכנה המוקדמת כל כך חשובה.

מה שמאי הבנק בודק

• מיקום וסביבה: השכונה, הרחוב, הקרבה לשירותים ולתחבורה.
• מאפייני הדירה: שטח, קומה, כיווני אוויר, מעלית, חניה, מחסן ומצב כללי.
• עסקאות השוואה: מחירים של דירות דומות שנמכרו באזור לאחרונה.
• מצב משפטי ותכנוני: רישום בטאבו, היתרי בנייה, חריגות, הערות אזהרה.
• התאמה בין השטח לרישום: האם מה שבנוי בפועל תואם למה שמופיע בהיתר ובנסח.

על קריאת הרישום עצמו תוכלו לקרוא בנסח טאבו ואיך קוראים אותו.

למה שמאות הבנק יוצאת נמוכה מהמחיר

יש כמה סיבות נפוצות. לפעמים פשוט שילמתם יותר מהשוק, למשל כי הייתה תחרות על הדירה או כי התאהבתם בה. לפעמים השמאי מסתמך על עסקאות השוואה ישנות, בשוק שבו המחירים עלו מאז. ולפעמים יש בנכס משהו שמוריד את השווי בעיניו: חריגת בנייה שלא תוכל להירשם, חלק מהדירה שאין עליו היתר, או בעיה ברישום.

גם שינויים שעשה המוכר בדירה יכולים להשפיע. סגירת מרפסת, חיבור מחסן לדירה או חלוקה של דירה לשתי יחידות נראים טוב בביקור, אבל אם אין עליהם היתר, השמאי עשוי להתעלם מהם בשווי, ולפעמים אף להפחית בגללם.

עוד סיבה היא שמאים נוטים להיות שמרניים כשהם עובדים בשביל הבנק. התפקיד שלהם הוא להעריך כמה הבנק יכול לקבל על הנכס, ולא כמה הקונה הבא אולי יהיה מוכן לשלם.

מה עושים כששמאות הבנק נמוכה

קודם כול, לא להיבהל. יש כמה צעדים שאפשר לנקוט, לפי המצב:

1. לקרוא את דוח השמאי לעומק. בדקו על אילו עסקאות השוואה הוא הסתמך, ואם הוא התייחס נכון לשטח, לחניה ולמחסן.
2. להגיש השגה. אם מצאתם טעות או עסקאות השוואה רלוונטיות יותר, אפשר לבקש מהבנק בדיקה חוזרת. צרפו נתונים ומסמכים.
3. לבקש שמאי אחר או בנק אחר. בנק אחר עשוי לעבוד עם שמאי אחר ולהגיע להערכה שונה.
4. להשלים את הפער בהון עצמי. אם הפער קטן, ייתכן שזו הדרך הפשוטה ביותר.
5. לחזור למוכר. שמאות נמוכה היא נתון לגיטימי במשא ומתן, בעיקר לפני שנחתם החוזה.

דוגמה: כמה עולה פער בשמאות

נניח שקניתם דירה יחידה ב-2 מיליון ₪ ותכננתם משכנתא של 75%, כלומר 1.5 מיליון ₪. השמאי העריך את הדירה ב-1.9 מיליון ₪. עכשיו הבנק יכול לממן עד 75% מ-1.9 מיליון ₪, כלומר 1,425,000 ₪. חסרים לכם 75,000 ₪, שצריך להביא מהון עצמי. הדוגמה להמחשה בלבד.

אם לקחתם מראש משכנתא בשיעור מימון נמוך יותר, ההשפעה קטנה או נעלמת. מי שמגיע עם הון עצמי גבוה מהמינימום מוגן יותר מפני הפתעות כאלה. על חישוב ההון העצמי קראו בכמה הון עצמי צריך לדירה.

שמאות בדירה מקבלן

בדירה מקבלן, השמאי מעריך נכס שעוד לא נבנה, או שנמצא באמצע הבנייה. הוא מסתמך על התוכניות, על המפרט ועל מחירים של פרויקטים דומים באזור. גם כאן, אם המחיר בחוזה גבוה מהשווי שנקבע, המימון יחושב לפי השווי הנמוך. חשוב לזכור שמחירי קבלן כוללים לעיתים הטבות או תנאי תשלום שהשמאי לא מתמחר. פירוט נוסף יש במאמר משכנתא לדירה מקבלן.

איך להתכונן לשמאות מראש

• בדקו עסקאות דומות באזור לפני שאתם סוגרים על מחיר.
• בקשו מהמוכר את ההיתרים ואת התוכניות, וודאו שהם תואמים את המצב בשטח.
• אם יש חריגות בנייה, דעו מראש שהשמאי עשוי לא להביא אותן בחשבון בשווי.
• השאירו בתקציב מרווח לפער אפשרי בשמאות.
• שקלו שמאי פרטי לפני חתימה, בעיקר בנכסים חריגים. על כך יש במאמר שמאי מקרקעין: מתי צריך אחד.

שמאות היא שלב אחד בתהליך, אבל היא יכולה להשפיע על כל העסקה. לכן כדאי לחשוב עליה כבר בשלב של האישור העקרוני, ולא רק אחרי החתימה.

שאלות נפוצות

המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.