הון עצמי למשכנתא הוא הכסף שאתם מביאים בעצמכם לקניית הדירה, מעבר למה שהבנק מלווה. לפי הוראות בנק ישראל, רוכשי דירה יחידה צריכים לפחות 25% ממחיר הדירה, משפרי דיור לפחות 30%, ורוכשי דירה להשקעה לפחות 50%. בפועל צריך יותר, כי ההון העצמי מכסה גם את כל ההוצאות הנלוות לעסקה.
כמה הון עצמי צריך לפי סוג הרוכשים
בנק ישראל קובע כמה אחוזים ממחיר הדירה הבנק רשאי לממן. את השאר אתם משלימים מהכיס. זו הטבלה הבסיסית:
| סוג הרוכשים | מימון מקסימלי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| דירה יחידה, כולל דירה ראשונה | עד 75% | 25% |
| משפרי דיור שמוכרים דירה קיימת | עד 70% | 30% |
| דירה להשקעה או דירה נוספת | עד 50% | 50% |
לדוגמה, בדירה של 2,000,000 ₪ לרוכשי דירה יחידה, הבנק יכול לממן עד 1,500,000 ₪. כלומר, צריך לפחות 500,000 ₪ הון עצמי, וזה עוד לפני ההוצאות הנלוות. משפרי דיור, שיש להם עוד דירה בזמן הקנייה, צריכים לבדוק גם את סוגיית הגישור. הרחבנו על כך במדריך משכנתא למשפרי דיור והלוואת גישור.
למה השמאות משנה את החשבון
אחוז המימון לא מחושב תמיד לפי המחיר שסיכמתם עם המוכר. הבנק מחשב אותו לפי הנמוך מבין מחיר הקנייה לבין הערכת השמאי מטעמו. אם השמאי מעריך את הדירה נמוך מהמחיר בחוזה, הבנק יממן פחות, ואתם תצטרכו להשלים את ההפרש.
לדוגמה, קניתם דירה ב-2,000,000 ₪ והשמאי העריך אותה ב-1,900,000 ₪. המימון המקסימלי לדירה יחידה יחושב מ-1,900,000 ₪, כלומר 1,425,000 ₪. ההון העצמי הנדרש עולה ל-575,000 ₪. מה עושים במצב כזה? כתבנו על זה במאמר שמאות הבנק, ומה עושים כשהיא נמוכה.
אילו הוצאות ההון העצמי צריך לכסות
הבנק מממן רק את הדירה עצמה. כל השאר יוצא מהכיס שלכם, ולכן חלק מההון העצמי צריך להיות שמור להוצאות האלה:
- מס רכישה: לדירה יחידה יש הקלות לפי תנאים, ובדירה נוספת המס גבוה יותר. המדרגות מתעדכנות מדי שנה, ואת הנתון העדכני בודקים באתר רשות המסים. הסבר כללי יש במדריך מס רכישה: איך זה עובד.
- עורך דין: שכר טרחה על ליווי העסקה ורישום הזכויות.
- שמאות ופתיחת תיק: עלויות שהבנק גובה בתהליך.
- תיווך: אם הדירה נמצאה דרך מתווך.
- ייעוץ משכנתא: אם בחרתם בליווי מקצועי.
- הובלה, שיפוץ וריהוט: הוצאות שנוטים לשכוח, והן יכולות להיות משמעותיות.
כלל אצבע פשוט: אחרי שחישבתם את ההון העצמי המינימלי לפי הטבלה, הוסיפו עליו את כל ההוצאות ברשימה. רק הסכום הזה הוא ההון העצמי שאתם באמת צריכים.
דוגמה: כמה הון עצמי צריך לדירה של 1.8 מיליון ₪
נניח, לצורך הדוגמה בלבד, זוג שקונה דירה יחידה ב-1,800,000 ₪. כך נראה החשבון שלהם, שלב אחר שלב:
- המימון המקסימלי: 75% מ-1,800,000 ₪ הם 1,350,000 ₪, בתנאי שהשמאות לא נמוכה מהמחיר.
- ההון העצמי המינימלי: 25% מהמחיר, כלומר 450,000 ₪.
- ההוצאות הנלוות: עורך דין, שמאות, ייעוץ, הובלה וסידורים ראשונים. נניח שבדוגמה שלנו הן מגיעות ל-80,000 ₪. אצלכם הסכום יכול להיות שונה, לפי העסקה.
- מרווח ביטחון: עוד סכום לתרחיש של שמאות נמוכה או הוצאה לא צפויה.
בדוגמה הזו, הזוג צריך לפחות 530,000 ₪ זמינים, ועדיף יותר. מי שמגיע עם 450,000 ₪ בדיוק, "כי זה מה שהבנק דורש", עלול לגלות שחסר לו כסף ממש לפני החתימה. לכן עושים את החישוב הזה מראש, עם המספרים האמיתיים שלכם.
מה נחשב הון עצמי בעיני הבנק
הבנק רוצה לראות כסף זמין, עם מקור מתועד. בדרך כלל מתקבלים:
- חסכונות ופיקדונות בבנק.
- קרן השתלמות נזילה.
- תיק השקעות שאפשר לממש.
- תמורה ממכירת דירה קיימת.
- מתנה מהמשפחה, כשהיא מתועדת כמתנה ולא כהלוואה.
כספי פנסיה בדרך כלל לא זמינים לשימוש כזה. הלוואה שצריך להחזיר, גם אם היא מהמשפחה, עלולה להיחשב התחייבות. היא מקטינה את ההכנסה הפנויה ויכולה לפגוע ביחס ההחזר.
הון עצמי ויחס החזר: שני הצדדים של אותה החלטה
גם כשיש מספיק הון עצמי, הבנק בודק כמה מההכנסה הפנויה שלכם תלך להחזר החודשי. הבנקים לא מאשרים החזר מעל 50% מההכנסה הפנויה, ובפועל מעדיפים יחס נמוך יותר. לכן התקציב לדירה נקבע לפי הנמוך מבין שני הדברים: כמה הון עצמי יש לכם, וכמה החזר חודשי אתם יכולים לשאת.
יותר הון עצמי אומר הלוואה קטנה יותר, החזר נמוך יותר ולעיתים גם תנאים טובים יותר, כי הסיכון של הבנק קטן. רוצים לראות את החישוב המלא? קראו את כמה משכנתא אפשר לקבל.
מה עושים אם חסר הון עצמי
זה מצב נפוץ, ויש כמה כיוונים לבדוק:
- תוכניות ממשלתיות: בדקו זכאות לתוכנית "דירה בהנחה" ולתעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון. פרטים במאמר תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון.
- עזרה מהמשפחה: עדיף כמתנה מתועדת, כדי שלא תיחשב התחייבות.
- מימוש נכסים: קרן השתלמות, חסכונות או תיק השקעות.
- חיסכון ממוקד: לפעמים דחייה קצרה עדיפה על עסקה שנשענת על כסף שאין.
יש גם הלוואות להשלמת הון עצמי, אבל הן מוסיפות החזר חודשי וסיכון. לפני שבוחרים בהן, קראו את המדריך השלמת הון עצמי: האפשרויות והסיכונים.
בואו נחשב כמה הון עצמי אתם צריכים לדירה שלכם
יועץ משכנתאות בודק את התיק וחוזר אליכם. ללא עלות וללא התחייבות.
שאלות נפוצות
האם קרן השתלמות נחשבת הון עצמי?
כן, אם היא נזילה. כסף זמין כמו קרן השתלמות נזילה, חסכונות ופיקדונות נחשב הון עצמי. כספי פנסיה בדרך כלל לא זמינים לשימוש כזה.
האם הלוואה מהמשפחה נחשבת הון עצמי?
הבנק בודק את מקור הכסף. מתנה מתועדת מתקבלת בדרך כלל. הלוואה שצריך להחזיר עלולה להיחשב התחייבות שפוגעת ביחס ההחזר.
האם אפשר לקבל יותר מ-75% מימון לדירה יחידה?
בבנקים, לפי הוראות בנק ישראל, לא. בתוכניות ממשלתיות מסוימות יש תנאים מיוחדים, וכדאי לבדוק אותם מול יועץ.
האם ההון העצמי צריך לכסות גם את מס הרכישה?
כן. הבנק מממן רק את מחיר הדירה, ומס רכישה, עורך דין ושאר ההוצאות הנלוות משולמים מההון העצמי.
המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.