אישור עקרוני למשכנתא: מה זה, מתי לבקש ומה הוא לא אומר

אישור עקרוני למשכנתא הוא תשובה ראשונית של הבנק: כמה הוא מוכן להלוות לכם, ובאילו מסלולים וריביות, לפי הנתונים שמסרתם. הוא לא התחייבות סופית לתת את ההלוואה, וגם לא מחייב אתכם. הזמן הנכון לבקש אותו הוא לפני שחותמים על חוזה לקניית דירה, כדי לדעת מה התקציב האמיתי שלכם.

למה לבקש אישור עקרוני לפני שחותמים על דירה

הרבה קונים מוצאים דירה, מתאהבים, חותמים, ורק אז הולכים לבנק. זה סדר מסוכן. אם הבנק יאשר פחות ממה שחשבתם, אתם כבר מחויבים למוכר. אישור עקרוני מוקדם נותן לכם כמה יתרונות:

• תקציב אמיתי: אתם יודעים כמה אפשר ללוות לפני שמתחילים לחפש ברצינות. החישוב המלא מוסבר במאמר כמה משכנתא אפשר לקבל.
• ביטחון במשא ומתן: כשאתם יודעים שהמימון קיים, קל יותר לנהל משא ומתן על המחיר. טיפים לכך יש במדריך משא ומתן על מחיר דירה.
• זיהוי בעיות מוקדם: אם יש בעיה בדירוג האשראי, ביחס ההחזר או במסמכים, עדיף לגלות אותה לפני החתימה.
• בסיס להשוואה: כל בנק מחויב להציג גם תמהילים אחידים, כך שאפשר להשוות הצעות על בסיס זהה.

מה צריך כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא

הבנק צריך תמונה של ההכנסות וההתחייבויות שלכם. בדרך כלל מבקשים:

• תעודות זהות של כל הלווים.
• תלושי שכר אחרונים, ולעצמאים דוחות ושומות מס.
• דפי חשבון בנק אחרונים.
• פרטים על הלוואות קיימות.
• פרטים על ההון העצמי ועל מקורו.
• פרטים על הנכס, אם כבר יש דירה בעין.

כל בנק מבקש קצת אחרת. רשימה מלאה ומסודרת תמצאו במאמר רשימת המסמכים למשכנתא. ככל שהנתונים שתמסרו מדויקים יותר, כך האישור יהיה קרוב יותר למה שתקבלו בסוף.

מה שחשוב כאן הוא כנות מלאה. יש אנשים שמנסים "לייפות" את התמונה, למשל לא לציין הלוואה קטנה או הוצאה קבועה. זו טעות. הבנק יגלה את הנתונים בשלב האישור הסופי, ואז האישור העקרוני שקיבלתם כבר לא יהיה רלוונטי. עדיף לדעת את האמת מוקדם, כשעוד יש זמן לשפר את המצב או להתאים את התקציב.

מה הבנק בודק בשלב הזה

גם באישור עקרוני הבנק בוחן את הדברים הבסיסיים:

• יחס החזר: כמה מההכנסה הפנויה ילך להחזר. הבנקים לא מאשרים החזר מעל 50% מההכנסה הפנויה, ובפועל מעדיפים יחס נמוך יותר.
• הון עצמי: האם יש מספיק לפי אחוז המימון המותר. לדירה יחידה הבנק יכול לממן עד 75%, למשפרי דיור עד 70%, ולדירה להשקעה עד 50%.
• היסטוריית אשראי: איך התנהלתם עם הלוואות וחשבונות בעבר. על כך במאמר דירוג אשראי ומשכנתא.

מה ההבדל בין אישור עקרוני לאישור סופי

אנשים מבלבלים בין השניים, אבל אלה שני שלבים שונים בתהליך:

במילים פשוטות: האישור העקרוני עוזר לכם לתכנן, והאישור הסופי הוא מה שמאפשר לשחרר את הכסף. בין שני השלבים הבנק בודק לעומק כל מה שמסרתם.

מה האישור העקרוני לא אומר

חשוב לא להתבלבל: אישור עקרוני הוא לא כסף ביד. הוא מבוסס על מה שמסרתם, והבנק עוד יבדוק הכול. כמה דברים יכולים לשנות את התמונה:

• אימות נתונים: אם המסמכים לא תואמים למה שמסרתם, התנאים עלולים להשתנות.
• שמאות: אחוז המימון מחושב לפי הנמוך מבין מחיר הקנייה לבין הערכת השמאי. שמאות נמוכה אומרת הלוואה קטנה יותר. הרחבה במאמר שמאות הבנק.
• תוקף הריבית: הריבית שמופיעה באישור שמורה לתקופה מוגבלת בלבד. אם עובר הזמן, היא עשויה להשתנות.
• שינוי במצב שלכם: מעבר עבודה, הלוואה חדשה או ירידה בהכנסה בין האישור לבין החתימה.

כדאי לבקש אישור עקרוני מכמה בנקים?

כן. בקשה מכמה בנקים מאפשרת לראות טווח של הצעות, ולהשתמש בהצעה הטובה ביותר כקלף במשא ומתן מול האחרים. השוו את ההצעות לפי אותו תמהיל, ולא רק לפי הריבית הכי נמוכה שמופיעה בכל אחת.

לדוגמה, אם בנק אחד מציע ריבית נמוכה במסלול אחד אבל תמהיל כולל יקר יותר, ההצעה הזו לא בהכרח עדיפה. מה שקובע הוא העלות הכוללת והסיכון של כל התמהיל.

עוד דבר שכדאי לדעת: האישור העקרוני הוא גם הזדמנות ללמוד. כשאתם רואים כמה הצעות זו לצד זו, אתם מבינים טוב יותר איך הבנקים מתמחרים את הסיכון שלכם, ואילו מסלולים הם מעדיפים להציע. המידע הזה יעזור לכם בשיחה הבאה עם הבנק.

מה קורה אחרי האישור העקרוני

1. מוצאים דירה ומנהלים משא ומתן.
2. חותמים על חוזה רכישה, עם עורך דין.
3. הבנק שולח שמאי להעריך את הנכס.
4. משלימים מסמכים, ביטוח חיים וביטוח מבנה.
5. מקבלים אישור סופי, חותמים על מסמכי ההלוואה, והכסף משתחרר.

התמונה המלאה של התהליך, מהחיפוש ועד קבלת המפתח, מופיעה במדריך שלבי קניית דירה מא' עד ת'.

קריאה נוספת: למה בקשה למשכנתא נדחית

שאלות נפוצות

המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.