מסמכים למשכנתא: הרשימה המלאה לשכירים, לעצמאים ולנכס

מסמכים למשכנתא מתחלקים לשלוש קבוצות: מסמכים אישיים שמזהים את הלווים, מסמכים שמוכיחים הכנסה ויכולת החזר, ומסמכים על הנכס עצמו. הרשימה המדויקת משתנה מבנק לבנק ולפי סוג העסקה, אבל רוב המסמכים חוזרים בכל מקרה. מי שמכין אותם מראש עובר את התהליך מהר יותר ובפחות לחץ.

מסמכים אישיים לכל הלווים

כל מי שירשם כלווה צריך להציג:

• תעודת זהות, כולל הספח.
• מסמכים על מצב משפחתי כשרלוונטי, למשל הסכם גירושין או הסכם ממון.
• פרטי חשבון הבנק שממנו ישולם ההחזר.

אם יש ערב או לווה נוסף, גם הוא יתבקש להציג מסמכים דומים, כולל מסמכי הכנסה.

מסמכי הכנסה לשכירים

הבנק רוצה לראות שההכנסה שלכם יציבה ומתועדת. בדרך כלל מבקשים:

• תלושי שכר אחרונים של כל אחד מהלווים. מספר התלושים נקבע לפי הבנק.
• דפי חשבון עו"ש לתקופה האחרונה, שמראים את כניסת המשכורת ואת ההתנהלות בחשבון.
• אישור העסקה מהמעסיק, לעיתים, בעיקר כשהוותק קצר.
• טופס 106 בחלק מהמקרים.

אם יש לכם הכנסות נוספות, כמו שכר דירה או קצבה, הביאו גם את המסמכים שמוכיחים אותן: חוזה שכירות, אישורי תשלום או מכתבי זכאות.

שכירים עם ותק קצר או מעבר עבודה

אם עברתם עבודה לאחרונה, או שאתם עדיין בתקופת ניסיון, הבנק עשוי לבקש מסמכים נוספים. למשל, אישור מהמעסיק החדש על תנאי ההעסקה, ותלושים מהמקום הקודם כדי להראות רצף תעסוקתי. כדאי לצרף הסבר קצר על המעבר, במיוחד אם הוא כלל עלייה בשכר. מעבר עבודה בתוך אותו תחום נתפס בדרך כלל כפחות מדאיג ממעבר לתחום חדש.

מסמכים לעצמאים ולבעלי חברות

לעצמאים הרשימה ארוכה יותר, כי צריך להוכיח הכנסה לאורך זמן:

• שומות מס של השנים האחרונות.
• דוח רווח והפסד עדכני.
• אישור רואה חשבון על ההכנסות.
• דפי חשבון אישי ועסקי.
• לבעלי חברה: דוחות כספיים של החברה ותלושי שכר מהחברה.

על הדרישות המיוחדות ואיך להתכונן קראו במשכנתא לעצמאים.

מסמכים על ההון העצמי וההתחייבויות

הבנק רוצה לדעת מאיפה מגיע ההון העצמי ומה ההתחייבויות שלכם:

• אישורי יתרות של חיסכונות, פיקדונות, קרנות השתלמות או תיק השקעות.
• מסמך על מתנה מהמשפחה, אם חלק מההון מגיע ממנה. לעיתים הבנק מבקש מכתב שמבהיר שמדובר במתנה ולא בהלוואה.
• פירוט הלוואות קיימות, כולל יתרה והחזר חודשי.
• דוח יתרות למשכנתא קיימת, אם יש.

מסמכים על הנכס

אחרי שבחרתם דירה, הבנק צריך לבדוק אותה לפני שהוא רושם עליה שעבוד:

1. חוזה הרכישה החתום.
2. נסח טאבו עדכני. מוציאים אותו מלשכת רישום המקרקעין, גם אונליין. אם הנכס לא רשום בטאבו, יידרש אישור זכויות מהגוף שבו הוא רשום.
3. שמאות של שמאי מטעם הבנק.
4. מסמכים מהמוכר, למשל אישור על יתרת המשכנתא שלו אם יש, כדי לתאם את הסילוק.
5. בדירה מקבלן: החוזה עם הקבלן, מפרט, וטופס של הבנק המלווה את הפרויקט. פירוט במשכנתא לדירה מקבלן.

כדאי לבקש את מסמכי הנכס מהמוכר כבר בשלב המשא ומתן, ולא לחכות לחתימה. כך עורך הדין שלכם יכול לבדוק אותם מראש, ואם יש בעיה ברישום או בהיתרים, תגלו אותה לפני שהתחייבתם. בדירה יד שנייה, בקשו גם את פרטי המשכנתא של המוכר, כדי לתכנן איך היא תסולק מתוך התשלומים שלכם.

על קריאת הנסח קראו בנסח טאבו ואיך קוראים אותו.

מסמכים במצבים מיוחדים

יש מצבים שבהם הבנק יבקש מסמכים שלא מופיעים ברשימה הרגילה. כמה דוגמאות:

• גירושין או פרידה: הסכם גירושין מאושר, כולל התחייבויות למזונות, שמשפיעות על ההכנסה הפנויה.
• הכנסה מחו"ל: מסמכים שמוכיחים את ההכנסה ואת הקביעות שלה. למצב של תושבי חוץ יש מדריך נפרד במשכנתא לתושבי חוץ.
• קנייה עם שותפים: הסכם שיתוף בין הרוכשים, שמגדיר את החלקים ואת האחריות להחזר.
• זכאות ממשלתית: תעודת זכאות או מסמכי זכייה בתוכנית דירה בהנחה, אם רלוונטי.

אם אתם באחד המצבים האלה, שאלו את הבנק כבר בפגישה הראשונה מה בדיוק יידרש, כדי לא לגלות זאת ברגע האחרון.

מתי מגישים את המסמכים למשכנתא

לא כל המסמכים נדרשים באותו שלב. לשלב של האישור העקרוני בדרך כלל מספיקים מסמכי הזהות ומסמכי ההכנסה. מסמכי הנכס נדרשים אחרי שבחרתם דירה וחתמתם על חוזה. בשלב האחרון, לפני שהכסף משוחרר, יידרשו גם פוליסות ביטוח חיים ומבנה, חתימה על מסמכי ההלוואה ורישום השעבוד.

ביטוחים בשלב הסופי

ביטוח חיים וביטוח מבנה נדרשים לפני שחרור הכסף. אפשר לרכוש אותם גם שלא דרך הבנק, אבל צריך להכין אותם בזמן, כי הם עלולים לעכב את השחרור.

טיפים להכנת התיק

• סרקו את כל המסמכים לתיקייה אחת, עם שמות ברורים.
• ודאו שהמסמכים עדכניים. נסח טאבו או דפי חשבון ישנים יידחו.
• הכינו גרסה אחת לכל בנק שאתם פונים אליו, כדי להשוות הצעות במקביל.
• רשמו לעצמכם שאלות פתוחות, כדי לברר אותן מול הבנק בפגישה הראשונה.

תיק מלא ומסודר לא רק חוסך זמן. הוא גם משדר לבנק שאתם לווים מאורגנים, וזה רושם שיש לו ערך.

שאלות נפוצות

המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.