כמה משכנתא אפשר לקבל? התשובה היא הנמוך מבין שלושה גבולות: אחוז המימון שבנק ישראל מתיר לפי סוג הרכישה, ההחזר החודשי שההכנסה שלכם יכולה לשאת, והתקופה שאפשר לפרוס עליה את ההלוואה. מי שמחשב רק אחד מהם מגלה לפעמים מאוחר מדי שהסכום שקיווה לו לא יאושר.
במדריך הזה נעבור על כל גבול בנפרד, נראה איך הם משתלבים, ונסביר מה אפשר לעשות כשהמספר יוצא נמוך ממה שציפיתם.
הגבול הראשון: כמה אחוז מימון מותר לפי בנק ישראל
בנק ישראל קובע תקרה לשיעור המימון, כלומר לחלק של מחיר הדירה שהבנק רשאי לממן. התקרה תלויה במצב שלכם:
- דירה יחידה: עד 75% משווי הנכס.
- משפרי דיור (מי שיש לו דירה ומתכוון למכור אותה): עד 70%.
- דירה להשקעה או משכנתא לכל מטרה: עד 50%.
המשמעות פשוטה: ההון העצמי שלכם קובע את גובה הדירה. לדוגמה, אם יש לכם 500,000 ₪ הון עצמי ואתם קונים דירה יחידה, הדירה המקסימלית מבחינת אחוז המימון היא סביב 2 מיליון ₪, כי 500,000 ₪ הם 25% ממנה. אבל זה עוד לא אומר שתקבלו 1.5 מיליון ₪ משכנתא. צריך לעבור גם את שני הגבולות הבאים. על חישוב ההון העצמי והעלויות הנלוות תוכלו לקרוא במדריך כמה הון עצמי צריך לדירה.
הגבול השני: יחס ההחזר מההכנסה
גם אם יש לכם הון עצמי גדול, הבנק ישאל אם תוכלו לשלם את ההחזר החודשי. הבנקים לא מאשרים החזר שעולה על 50% מההכנסה הפנויה, ובפועל מעדיפים יחס נמוך בהרבה. ככל שהיחס נמוך יותר, קל יותר לקבל אישור ובתנאים טובים יותר.
הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו של משק הבית, אחרי שמורידים התחייבויות קבועות כמו הלוואות קיימות, ליסינג או מזונות. לכן הלוואה לרכב יכולה לצמצם את סכום המשכנתא שתקבלו יותר ממה שנדמה. פירוט מלא על החישוב והשיקולים של הבנק תמצאו במאמר יחס החזר מהכנסה ומה הבנק בודק.
איך מתרגמים החזר לסכום משכנתא
ההחזר החודשי תלוי בשלושה דברים: הסכום, התקופה והריבית בכל מסלול. לכן אין נוסחה אחת שמתאימה לכולם. הדרך הנכונה היא להתחיל מההחזר שנוח לכם לשלם, ולבקש מהבנק או מיועץ לחשב איזה סכום הוא מאפשר בתמהיל שמתאים לכם. כשהריביות במשק משתנות, גם הסכום שאותו החזר מאפשר משתנה.
הגבול השלישי: תקופה וגיל הלווים
התקופה המקסימלית למשכנתא היא 30 שנה. ככל שהתקופה ארוכה יותר, ההחזר החודשי קטן, וכך אותה הכנסה יכולה לשאת סכום גדול יותר. מנגד, תקופה ארוכה פירושה שתשלמו יותר ריבית לאורך השנים.
לגיל יש משקל. הבנקים בוחנים באיזה גיל תסתיים ההלוואה ואם תהיה לכם הכנסה עד אז. לווים מבוגרים יותר עשויים לקבל תקופה קצרה יותר, ולכן החזר גבוה יותר על אותו סכום. אם אתם בשלב הזה, כדאי לקרוא גם על משכנתא בגיל מבוגר.
דוגמה: איך שלושת הגבולות נפגשים
נניח זוג שקונה דירה יחידה ב-2 מיליון ₪, עם 600,000 ₪ הון עצמי אחרי כל העלויות הנלוות. לפי אחוז המימון, הבנק רשאי לממן עד 1.5 מיליון ₪, אבל הזוג צריך רק 1.4 מיליון ₪. עד כאן הכול תקין.
עכשיו מגיע מבחן ההכנסה. אם ההכנסה הפנויה שלהם מאפשרת החזר נוח שמתאים רק לסכום של 1.2 מיליון ₪ בתקופה שהם בחרו, זה הגבול שיקבע. חסרים להם 200,000 ₪, למרות שאחוז המימון היה מאפשר יותר. במצב כזה אפשר להאריך את התקופה, להקטין התחייבויות או לחפש דירה זולה יותר. הדוגמה להמחשה בלבד, והמספרים בפועל תלויים בריביות ובתמהיל שתקבלו.
הלקח: את הסכום קובע תמיד הגבול הצר ביותר. לכן כדאי לבדוק את שלושתם מראש, ולא רק את ההון העצמי.
מה עוד משפיע על הסכום שתקבלו
- יציבות ההכנסה: שכיר ותיק במקום עבודה קבוע נתפס כסיכון נמוך יותר. עצמאים צריכים להציג רצף דוחות.
- היסטוריית אשראי: חריגות, החזרות שיקים או חובות פתוחים מקטינים את הנכונות של הבנק להלוות.
- מספר הלווים: שני לווים עם הכנסה מגדילים את ההכנסה הפנויה.
- סוג הנכס: דירה מקבלן, נכס עם חריגות בנייה או נכס שאינו רשום בטאבו עשויים לקבל יחס שונה.
איך לבדוק כמה משכנתא אפשר לקבל לפני שחותמים על דירה
- חשבו את ההון העצמי הנזיל שלכם, ונכו ממנו את מס הרכישה, שכר טרחת עורך הדין, התיווך ושאר העלויות.
- קבעו החזר חודשי שנוח לכם, לא את המקסימום שהבנק יאשר.
- רשמו את כל ההתחייבויות הקיימות שלכם.
- בקשו אישור עקרוני למשכנתא לפני שאתם חותמים על חוזה. האישור מראה לכם את הסכום ואת התנאים הראשוניים.
- השוו בין כמה הצעות, ולא רק בין גובה הסכום. התנאים והתמהיל חשובים לא פחות.
מה עושים כשהסכום נמוך ממה שצריך
יש כמה כיוונים אפשריים: להאריך את התקופה, לצרף לווה נוסף, לסגור הלוואות קיימות לפני הבקשה, או לחפש דירה זולה יותר. יש גם מי שמשלים את ההון העצמי בדרכים אחרות, אבל לכל דרך כזו יש מחיר וסיכון. פירטנו אותן במאמר השלמת הון עצמי: האפשרויות והסיכונים. אם אתם בעלי הלוואות פתוחות, בדקו אם איחוד הלוואות יכול לשפר את התמונה לפני שאתם פונים לבנק.
רוצים לדעת כמה משכנתא תוכלו לקבל בפועל?
יועץ משכנתאות בודק את התיק וחוזר אליכם. ללא עלות וללא התחייבות.
שאלות נפוצות
האם הבנק תמיד יאשר 75% מימון לדירה יחידה?
לא. 75% הוא התקרה של בנק ישראל. הבנק יכול לאשר פחות אם ההכנסה, יחס ההחזר או השמאות לא מאפשרים יותר.
האם אפשר לקבל משכנתא גבוהה יותר אם מאריכים את התקופה?
כן, תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי ולכן מאפשרת סכום גבוה יותר עם אותה הכנסה. התקופה מוגבלת ל-30 שנה, והעלות הכוללת של ההלוואה עולה.
האם הלוואה לרכב משפיעה על גובה המשכנתא?
כן. ההחזר החודשי על הלוואות קיימות יורד מההכנסה הפנויה, ולכן מקטין את הסכום שהבנק מוכן לאשר.
מתי כדאי לבדוק כמה משכנתא אפשר לקבל?
לפני שמתחילים לחפש דירה ברצינות, ובוודאי לפני חתימה על חוזה. אישור עקרוני נותן הערכה ראשונית לסכום ולתנאים.
המידע במדריך כללי, נכון למועד העדכון, ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול איש מקצוע.